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Paz Ibañez Martín.
Jueves, 2 de febrero de 2017
la toga solidaria

¿Tengo una cláusula suelo en mi hipoteca?

[Img #14160]No siempre es fácil saber si nuestra hipoteca tiene o no la cláusula suelo, entre otras cosas, porque casi ninguna escritura utiliza expresamente ese término. No suele haber un apartado dentro de la escritura que diga “CLAUSULA SUELO” y la explique a continuación.

 

Los bancos la suelen poner en medio de un montón de datos, dentro de los párrafos dedicados a los intereses del préstamo. En muchas ocasiones se incluyen bajo el epígrafe denominado “límites de variabilidad del tipo de interés”, en otras ni siquiera va destacada en modo alguno.

 

Hay diferentes textos para recoger una clausula suelo. Una de las más típicas, y más sencillas de identificar, dice así: “Las partes acuerdan que, a efectos obligacionales, el tipo resultante de la revisión del tipo de interés aplicable, sea éste el ordinario o el sustantivo, no podrá ser inferior al CUATRO ENTEROS POR CIENTO (4%) nominal anual ni superior al DOCE ENTEROS CINCUENTA CENTÉSIMAS POR CIENTO (12,50%) nominal anual”.

 

En este ejemplo, por más que bajara el tipo de interés acordado (normalmente el Euribor más una cantidad fija llamada “diferencial”), el cliente pagaría siempre como mínimo unos intereses del 4%. Esto tiene una trascendencia económica muy importante, si tenemos en cuenta que el Euribor no ha parado de bajar ni un solo mes desde septiembre de 2008 hasta ahora. En 2008 estuvo en más del 5% todo el año. En el año 2009 pasó a llegar al 1,2%; y como siguió bajando de forma ininterrumpida, en marzo de 2016 llegó a ser negativo (hasta el día de hoy, que sigue siéndolo). Cuando el Euribor es negativo, se resta al diferencial que se acordó con el banco, y los intereses bajan considerablemente.

 

Lo curioso es que antes de la crisis económica era poco frecuente este tipo de clausulas. Cuando los bancos vieron que los tipos de interés iban a bajar durante años, algunos de ellos decidieron incorporarlas de forma masiva a sus nuevos contratos de préstamo con garantía hipotecaria. Se puede comprobar cómo en supuestos de personas que tenían una hipoteca de hacía años sin clausula suelo, y que como consecuencia de la crisis tuvieron que refinanciar su préstamo hipotecario, algunos bancos aceptaron alargar el plazo devolución, o permitieron dejar unos meses pagando solo intereses, pero a cambio, introdujeron una clausula suelo que antes ese consumidor no tenía en su hipoteca originaria. Se aprovecharon de su necesidad para endurecer los términos del préstamo sin informar verazmente a sus clientes de que aquel pacto iba a tener importantes consecuencias económicas en los siguientes años. Es más, ponían una clausula “techo” para que pareciera que el acuerdo adoptado también podía ser perjudicial para el banco, pues no cobrarían más intereses cuando se hubiera llegado al interés máximo a pagar. Sin embargo, esos pactos estaban vacíos de contenido, puesto que el Euribor nunca ha llegado al 6% y los bancos estipulaban su máximo en el 12% (algo prácticamente imposible).

 

Es importante tener en cuenta que muchas hipotecas ponen una clausula que podría parecer “suelo” pero que en realidad se está refiriendo a la responsabilidad hipotecaria, que es otra cosa bien distinta. Estas clausulas tan parecidas dicen así: “Como consecuencia de las revisiones del tipo de interés pactado, las modificaciones que se produzcan en el tipo de interés que resulte de aplicación, a efectos hipotecarios, no podrán suponer una alteración superior ni inferior a 5 puntos sobre el inicialmente convenido en la escritura de constitución de hipoteca, sin perjuicio de los efectos obligacionales de este contrato”.

 

La “responsabilidad hipotecaria” es una cantidad de dinero máxima por la que debe responder el bien inmueble hipotecado y a la que el prestatario (el que recibe el dinero) debe hacer frente si no se cubriera la misma por completo con la subasta de la vivienda en el caso de que se hubiera llegado a ese punto en el procedimiento judicial de ejecución de hipoteca. Así las cosas, esta clausula, muy parecida a la del primer ejemplo, no es clausula suelo, sino que explica hasta qué cantidad máxima debe responder el inmueble por intereses en caso de ejecución.

 

Otro modo de saber sin muchos esfuerzos si tenemos o no clausula suelo es si nuestra cuota mensual ha sido la misma en los últimos años. Si fuera así, está claro que la tenemos, puesto que, como hemos dicho, el Euribor ha ido bajando sin cesar en los últimos ocho años.

 

No podemos olvidar que el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han dicho que las clausulas suelo no son ilegales de por sí; que no son automáticamente nulas. Para declarar la nulidad de este tipo de cláusulas hay que revisar 1º) si el texto es gramaticalmente comprensible y 2º) si siendo entendible, el banco explicó al consumidor antes de firmar la hipoteca, qué consecuencias tenía en la práctica ese acuerdo. Lo que se le exige a la entidad financiera es que haya puesto ejemplos a su cliente explicándole qué pasaría si los tipos de interés bajaran y subieran en el futuro, poniéndose en distintas situaciones, para que el cliente se pudiera hacer una idea real de lo que iba a firmar. Si el banco no dio estas explicaciones, la cláusula es abusiva y, en consecuencia, nula de pleno derecho.

 

Paz Ibáñez Martín

Abogada de Murcia

Miembro de la Asociación de Abogados de Murcia (AAM)

www.abogadosdemurcia.org

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