Las ventas de vivienda en España cayeron un 8,4% entre enero y mayo, mientras los precios de la vivienda nueva subían un 9,7% en junio, batiendo récords históricos. Una combinación que, a primera vista, parece contradictoria.
La pregunta que muchos se hacen es lógica: ¿está enfriándose la demanda? Los datos, sin embargo, apuntan en una dirección muy distinta a la que el titular sugiere.
Un mercado que desafía la lógica aparente
Cuando las ventas caen y los precios suben al mismo tiempo, la reacción instintiva es pensar que algo ha fallado. Los números, en cambio, cuentan una historia bastante más matizada.
Entre enero y mayo de 2026, las compraventas bajaron un 8,4% respecto al año anterior. En los últimos doce meses, sin embargo, el volumen total de transacciones se aproximó a las 730.000 unidades, un nivel no visto desde 2007. Parte de la caída podría ser, simplemente, una normalización tras dos años de crecimiento intenso: un 12,2% en 2024 y un 4,8% en 2025.
Lo que sí genera preocupación real es la evolución de los precios. La vivienda nueva subió un 13,9% en el primer trimestre y un 9,7% en junio, alcanzando registros históricos. En relación con la renta de los hogares, los precios ya se sitúan en niveles comparables a los de 2004, aunque todavía por debajo de los máximos de 2007. El encarecimiento podría explicar entre un 30% y un 70% de la caída de las transacciones, según la evidencia empírica disponible. Pero ese cálculo no cuenta toda la historia.
La demanda sigue ahí: empleo, salarios e inmigración
Para entender por qué la demanda no retrocede, hay que mirar los fundamentos económicos. Estos, en su mayoría, siguen siendo sólidos.
Se prevé la creación de unos 540.000 empleos en 2026, una cifra similar a la del año anterior. Los salarios también avanzan: varios indicadores apuntan a que la remuneración por trabajador crecerá entre un 3,5% y un 4%. Juntos, estos factores permitirían que la renta bruta disponible de los hogares aumente cerca de dos puntos porcentuales por encima de la inflación.
La demografía también empuja. Se espera que la inmigración mantenga una entrada de unas 600.000 personas, lo que, junto con la mejora de la renta disponible, sostiene la creación de aproximadamente 220.000 nuevos hogares al año. España, además, sigue siendo un destino relevante para la compra de segundas residencias, especialmente desde que la incertidumbre geopolítica en el Mediterráneo oriental ha aumentado. A eso se suma que los costes de financiación permanecen en niveles históricamente bajos en términos reales.
En conjunto, estos factores deberían haber compensado con creces el efecto negativo de los precios sobre la demanda. Y sin embargo, las ventas caen.
El verdadero culpable: la falta de oferta
Si la demanda se mantiene sólida, la explicación hay que buscarla en el otro lado de la ecuación.
Los visados de obra nueva crecen a tasas de dos dígitos, lo cual es una señal positiva. Las cifras absolutas, no obstante, siguen siendo insuficientes: se prevén 150.000 visados en 2026 y 170.000 en 2027, muy por debajo de los 220.000 hogares que se forman cada año. El desequilibrio acumulado, lejos de corregirse, continúa ampliándose.
Otros factores restringen también la oferta disponible. El stock de viviendas que había salido del mercado del alquiler para eludir los controles de precios y la incertidumbre regulatoria parece estar agotándose; esa válvula de escape ya no aporta tanto como antes. Algunos propietarios, además, podrían estar retrasando la venta a la espera de precios más altos, lo que reduce aún más la oferta activa.
La caída de las transacciones es especialmente pronunciada en Madrid, la Comunidad Valenciana y Canarias, precisamente donde los factores de demanda son más favorables. Eso refuerza la hipótesis de que el problema no está en quien quiere comprar, sino en lo que hay disponible.
¿Qué puede ocurrir a partir de ahora?
El panorama a corto plazo no apunta a una resolución rápida, aunque hay dinámicas que podrían aliviar la tensión de forma gradual.
El aumento de visados iniciado en 2024 tardará tiempo en traducirse en viviendas reales, pero la tendencia es la correcta. La inseguridad jurídica en el mercado del alquiler podría mantener activa la venta de inmuebles de segunda mano, aportando algo de oferta adicional. Si el deterioro de la accesibilidad modera el ritmo de subida de precios, algunos propietarios podrían decidir cerrar operaciones antes de que el mercado pierda tracción. No deben descartarse, con todo, escenarios adversos: una inflación más persistente o una subida de tipos podrían presionar la demanda a la baja de forma más brusca.
Lo que los datos de este año dejan claro es que el problema de fondo no es nuevo ni coyuntural. España lleva años construyendo menos viviendas de las que necesita. Mientras esa brecha no se cierre, la tensión seguirá presente, ya sea en forma de menos transacciones o de precios más altos. La pregunta relevante es cuánto tiempo puede sostenerse esa situación antes de que sus consecuencias sociales resulten difíciles de ignorar.