En Lisboa, un trabajador con el salario medio necesitaría destinar más del 110% de sus ingresos mensuales para pagar el alquiler de un apartamento de un dormitorio en el centro de la ciudad. No el 80%, no el 90%: más del 110%. Es el nivel más elevado de toda Europa, según datos de Numbeo y cálculos de Deutsche Bank y el Financial Times.
La cifra resume una contradicción que se repite en las grandes ciudades ibéricas: economías que crecen, poblaciones que aumentan y mercados de vivienda que, en lugar de adaptarse, se han vuelto inaccesibles para quienes más los necesitan.
Un déficit que no tiene parangón en la eurozona
Los números son contundentes. Entre 2021 y 2025, Portugal construyó 300.000 viviendas menos de las que su población necesitaba, el equivalente al 6,6% del total de hogares del país. España acumuló en el mismo periodo un déficit de 750.000 viviendas, el 3,7% de su parque residencial, según un estudio del Banco de España.
Esas cifras adquieren otro peso cuando se comparan con el resto de la eurozona. El déficit medio del conjunto de la zona euro en ese periodo fue del 0,5%. Alemania, la mayor economía del bloque, registró incluso un pequeño superávit del 0,5% medido por permisos de construcción aprobados. España y Portugal no son casos extremos dentro de una tendencia compartida: constituyen una categoría aparte.
Cómo la inmigración aceleró una crisis ya latente
La crisis de vivienda no emergió de repente. Existía antes. Pero la llegada masiva de inmigrantes la transformó en una emergencia difícil de gestionar.
En España, la población nacida en el extranjero creció a un ritmo medio de 665.000 personas al año desde 2022. Cada una de esas personas necesita un techo, y el sector de la construcción no ha podido absorber esa demanda adicional a tiempo.
Portugal vivió el fenómeno con una doble dimensión. Llegaron trabajadores de bajos ingresos procedentes del sur de Asia y, al mismo tiempo, inversores extranjeros se acogieron al programa de golden visa, que permitía obtener residencia mediante la compra de propiedades hasta que las normas se endurecieron en 2023. Ambos grupos presionaron el mercado desde ángulos completamente distintos. El Banco de Portugal señala que la ralentización de la inmigración en 2025 ayudó a equilibrar parcialmente la formación de nuevos hogares con la oferta disponible, pero el déficit acumulado durante años anteriores persiste y no desaparece con un ajuste puntual.
Por qué la construcción no puede seguir el ritmo
El problema no es solo de demanda. La oferta tiene sus propias fracturas estructurales.
En Portugal, el sector de la construcción nunca se recuperó completamente de la crisis de la eurozona. Como explicó Manuel Maria Gonçalves, consejero delegado de la Asociación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobiliarios: «Perdimos empresas, perdimos trabajadores y perdimos capacidad productiva». Esa pérdida no se recupera en pocos años. Los elevados costes de construcción y la burocracia hacen inviable edificar para la clase media, de modo que los promotores se orientan hacia el segmento de lujo, donde esos costes todavía pueden absorberse con margen. El mercado produce lo que es rentable, no lo que se necesita.
España arrastra sus propios obstáculos. Obtener permiso para desarrollar nuevos terrenos puede llevar años, y los proyectos que finalmente se aprueban a menudo han perdido viabilidad económica. El uso de apartamentos como alojamiento turístico reduce además el parque disponible para residentes.
Consecuencias humanas: sofás, habitaciones compartidas y horas de transporte
Detrás de los porcentajes hay situaciones concretas. Promotores y organizaciones de la sociedad civil describen circunstancias que hace una década habrían parecido excepcionales: personas durmiendo en sofás de amigos, familias compartiendo una sola vivienda, trabajadores asumiendo desplazamientos cada vez más largos porque no pueden permitirse vivir cerca de su empleo.
En Lisboa, alquilar un apartamento de un dormitorio en el centro exige más del 110% del salario medio. En Madrid y Barcelona ese porcentaje alcanza el 75%, también por encima de la mayoría de capitales europeas. La vivienda ha dejado de ser un gasto asumible para convertirse en el principal factor de precariedad de la clase media urbana. No es de extrañar que, según el CIS, sea hoy la primera preocupación de los votantes españoles. El malestar ya tiene peso electoral.
Las respuestas políticas y sus límites
Los gobiernos han reaccionado, pero con herramientas que muchos expertos consideran insuficientes.
Portugal aprobó en 2026 una reducción del IVA en obras de construcción y procedimientos de licencias más ágiles. Gonçalves valoró positivamente estas medidas al considerar que «deberían mejorar la rentabilidad de los proyectos de vivienda». Es un paso en la dirección correcta, aunque tardío frente al déficit acumulado.
El Gobierno de Sánchez anunció un plan de vivienda de 7.000 millones de euros para el periodo 2026-2030, con financiación para vivienda pública y rehabilitación de edificios vacíos. Los promotores privados advierten, sin embargo, de que no ataca las causas estructurales: la burocracia, los plazos de licencias y el desequilibrio entre oferta y demanda real. Las dificultades parlamentarias del Ejecutivo y la competencia autonómica en materia de vivienda limitan su margen de acción efectivo.
Tanto el Banco de Portugal como expertos del sector coinciden en que el énfasis debe recaer sobre el aumento de la oferta. Contener la demanda sin incrementar el parque disponible no resuelve nada. Lo que ocurra a continuación determinará si la clase media ibérica puede recuperar su lugar en las ciudades o si el desplazamiento que ya está en marcha se consolida como una nueva normalidad. Las medidas aprobadas son un principio. La pregunta es si llegarán a tiempo.