Desde los años ochenta, el esfuerzo económico que exige comprarse una casa en España no ha dejado de crecer. La renta de los hogares se ha multiplicado por 1,8 en ese periodo; el precio de la vivienda, por 3,5.
El resultado es una brecha que el Banco de España cuantifica con precisión en su informe anual 2025: adquirir una vivienda requiere hoy el equivalente a 6,8 años de salario de media en todo el país. En Madrid, Barcelona o Málaga, esa cifra escala hasta los 10 años.
Décadas de desequilibrio: cómo se fraguó el déficit de 750.000 viviendas
El problema no surgió de golpe. Se fue construyendo, paradójicamente, durante los años en que España construía demasiado.
Cuando la burbuja inmobiliaria estalló en 2008, el sector de la construcción colapsó. Con él desapareció también la planificación: el desarrollo de suelo se frenó, la gestión urbanística quedó paralizada y las empresas supervivientes se fragmentaron en pequeñas unidades de baja productividad. El resultado fue una industria incapaz de responder cuando la demanda volvió a crecer.
Los datos del Banco de España son elocuentes. El sector constructor representa hoy solo el 7% del empleo total, cuatro puntos menos que antes de la burbuja. La oferta de trabajadores cualificados cubre únicamente el 63% de la demanda laboral del sector, lo que hace prácticamente inviable escalar la producción.
El desequilibrio entre viviendas construidas y hogares formados lo dice todo. En España, ese diferencial acumulado es del -3,9%; en Francia o Alemania, es cero. Desde 2021, esa brecha se ha traducido en un déficit de 750.000 viviendas, según el cálculo del supervisor financiero.
Precios que se disparan, jóvenes que se quedan fuera
El déficit de oferta tiene una consecuencia directa: los precios crecen muy por encima de los salarios. Y quienes más lo acusan son los jóvenes.
Si la media nacional exige 6,8 años de salario para comprar una vivienda, ese esfuerzo sube a 7,5 años para el tramo de entre 18 y 35 años y para extranjeros. En Madrid, Barcelona o Málaga la cifra alcanza los 10 años. No es un dato abstracto: desde 2007, la participación de los jóvenes en la compra de vivienda ha caído del 41% al 22%.
El mercado es, además, profundamente desigual por territorios. Entre 2014 y 2025, el crecimiento real de los precios respecto al nivel de vida ha sido del 5,2% anual en Málaga y del 4,8% en Madrid. En Zamora, en cambio, los precios han caído un 1,6% en términos reales. Un mismo país, dinámicas completamente distintas.
Pese a todo, el Banco de España considera que los riesgos para la estabilidad financiera están contenidos. La mayor solvencia de los hogares y unas condiciones crediticias más estrictas que antes de 2008 evitan, por ahora, una crisis financiera. El problema es socioeconómico, no bancario.
El papel de los pisos turísticos y los no residentes en el mercado
Al déficit estructural de oferta se suma otro factor que presiona el mercado: el uso no residencial de las viviendas.
El stock de inmuebles en manos de extranjeros no residentes y los pisos turísticos suma 900.000 unidades, el 3,3% del parque total. Su impacto, sin embargo, se concentra en zonas muy concretas. En Málaga, las viviendas turísticas representan el 28,9% del mercado de alquiler; en el centro de ciudades como Málaga o Sevilla, esa proporción escala hasta el 44,6%.
Regular este fenómeno no es sencillo. El Tribunal Supremo tumbó recientemente el registro único de alquileres turísticos por invadir competencias autonómicas, lo que complica cualquier solución coordinada a nivel nacional.
Ante este escenario, el Banco de España abre la puerta a limitar los usos vacacionales y no residenciales de las viviendas como medida de contención de la demanda. Una señal significativa, viniendo de un supervisor que históricamente ha preferido no intervenir en los mercados.
Un parque público insuficiente y una regulación fragmentada
España tiene uno de los parques de vivienda pública más pequeños de Europa. Solo una de cada 65 viviendas es de titularidad pública; en los Países Bajos, esa proporción es de una de cada tres.
Esa escasez no responde únicamente a una cuestión de recursos. Es también consecuencia de la fragmentación normativa: cada comunidad autónoma tiene sus propias reglas urbanísticas, lo que dificulta que las constructoras más productivas puedan crecer y operar en varios territorios a la vez. El gobernador José Luis Escrivá ha sido directo: hacen falta menos cuellos de botella regulatorios, más coordinación entre administraciones y una ejecución más ágil de los recursos públicos ya disponibles. El dinero, en parte, ya existe. El problema es que no llega a tiempo.
Qué propone el Banco de España para revertir la tendencia
El diagnóstico del Banco de España es claro, y sus propuestas apuntan en dos direcciones simultáneas: aumentar la oferta y moderar la demanda.
Por el lado de la oferta, el supervisor recomienda liberar suelo, mejorar la gestión urbanística, promover vivienda pública asequible y apostar por la construcción industrializada. Este último punto merece atención especial: la industrialización del sector podría compensar, al menos en parte, la escasez de mano de obra cualificada.
En cuanto a la demanda, el Banco de España propone intervenir con cautela en las zonas más tensionadas y limitar los usos turísticos y no residenciales. Pero lanza una advertencia: las políticas de demanda pueden aliviar la situación a corto plazo, aunque deben diseñarse con cuidado para no reducir la oferta a medio plazo. El equilibrio es difícil.
La coordinación entre el Gobierno central y las comunidades autónomas aparece en el informe como condición indispensable. Sin ella, ninguna medida aislada será suficiente. El Banco de España ha puesto los datos sobre la mesa. La respuesta política está por escribirse.