El área metropolitana de València lleva años tensada entre la escasez de vivienda, los precios al alza y la falta de suelo donde instalar nuevas empresas. Ahora, un estudio encargado por la Generalitat a la Universitat Politècnica de València ha trazado por primera vez un mapa detallado de ese suelo dormido en el cinturón de la ciudad.
El resultado es concreto: 33 millones de metros cuadrados con potencial urbanístico, capaces de albergar casi 137.000 nuevas viviendas y más de 16 millones de metros cuadrados para uso industrial y logístico.
El diagnóstico que encargó la Generalitat
El origen del trabajo está en la Dirección General de Urbanismo, que hace unos meses encargó a la Universitat Politècnica de València un análisis exhaustivo del suelo disponible en el cinturón metropolitano de la capital. Lo dirigió el urbanista Alejandro Escribano con un objetivo preciso: localizar terrenos en condiciones óptimas para desarrollar, no simplemente catalogar suelo sobre el papel.
Los números resultantes cuantifican 33.043.265 metros cuadrados con potencial estratégico, repartidos en partes casi iguales: 16,4 millones para uso residencial y 16,6 millones para actividades económicas. Dos necesidades simultáneas atendidas de un solo golpe.
El trabajo se enmarca en la estrategia del Consell para afrontar la crisis habitacional. No es un ejercicio académico aislado, sino una pieza dentro de una política más amplia orientada a preparar suelo para nuevos desarrollos.
Casi 137.000 viviendas: dónde y cuántas
Los 16,4 millones de metros cuadrados residenciales identificados tienen una edificabilidad de 12,5 millones de metros cuadrados, lo que se traduce en capacidad para 136.919 viviendas. La cifra cobra peso en un mercado donde la oferta lleva años sin seguir el ritmo de la demanda.
La Pobla de Vallbona encabeza el inventario en superficie bruta: 3,82 millones de metros cuadrados con potencial para 28.665 viviendas. El sector con mayor volumen edificable, sin embargo, se sitúa en Paterna, en el entorno de la CV-35, donde la densidad prevista sobre 2,79 millones de metros cuadrados permite hasta 34.854 viviendas.
Torrent Este suma 3,29 millones de metros cuadrados y capacidad para 24.648 viviendas; Sagunto Norte, 2,62 millones y 19.652 potenciales; Picassent Oeste añade otros 2,5 millones para 18.760 más. Municipios de menor escala también figuran en el inventario: Manises Norte aporta suelo para unas 5.218 viviendas y Bétera Este, para 5.112. Cifras más modestas, pero relevantes para sus respectivos municipios.
El otro gran activo: suelo para industria y logística
El estudio no se limita a la vivienda. Los 16,6 millones de metros cuadrados para actividades económicas tienen un potencial edificable cercano a 10 millones de metros cuadrados, destinados a usos industriales, logísticos, terciarios y dotacionales.
Chiva concentra las mayores bolsas. Dos sectores en ese municipio suman conjuntamente 6,6 millones de metros cuadrados de edificabilidad: el sector este, el más extenso, cuenta con 7,87 millones de metros cuadrados de superficie y 4,72 millones edificables; Chiva Oeste añade otros 3,22 millones con cerca de 1,93 millones edificables.
Sagunto Sur aporta 3,07 millones de metros cuadrados de suelo y 1,84 millones edificables; Picassent Este, 2,06 millones y 1,24 millones de edificabilidad. Ambos destacan como enclaves logísticos de referencia. Paterna Norte, de menor dimensión, apunta hacia oficinas, usos terciarios y equipamientos dotacionales.
Los obstáculos que frenan la transformación del suelo
Identificar suelo no equivale a tenerlo disponible de inmediato. El estado de algunos sectores, la urbanización incompleta y los largos procesos administrativos dificultan que muchos terrenos resulten atractivos para promotores e inversores. La espera hasta completar una iniciativa puede desincentivar la inversión.
Por eso el criterio del estudio fue selectivo: solo se incluyeron ámbitos en estado óptimo y de ágil ejecución, ya sea por sus condiciones físicas o por la fase de tramitación en que se encuentran. No es un catálogo exhaustivo, sino una selección operativa.
El marco normativo también está en proceso de cambio. El presidente de la Generalitat anunció que la nueva Ley del Suelo de la Comunitat Valenciana se presentará en Les Corts tras el verano. La norma busca simplificar la gestión territorial y agilizar la tramitación urbanística, e introduce instrumentos como los Planes Especiales y los Proyectos Habitacionales Locales (PHL), diseñados para acelerar la puesta en marcha de vivienda protegida con plazos definidos.
Más allá de València: la Dana y la extensión a otras ciudades
El estudio tiene también una dimensión de emergencia. El análisis servirá de apoyo a los planes de reconstrucción local impulsados tras la Dana, facilitando tanto la implantación de empresas como el desarrollo de vivienda en los municipios afectados. Esa es una de las razones por las que el trabajo comenzó precisamente por el entorno metropolitano de València.
La Generalitat, no obstante, no quiere detenerse ahí. La intención es extender la iniciativa a Castellón, Elche y Alicante, porque el problema habitacional no es exclusivo de la capital y el mapeo de suelo disponible puede convertirse en una herramienta útil para todas ellas.
Lo que viene ahora es la parte más difícil: transformar ese inventario en viviendas y polígonos reales. La nueva ley del suelo, los instrumentos urbanísticos que introduzca y la capacidad de los municipios para gestionar los desarrollos marcarán el ritmo. El suelo existe. La pregunta es a qué velocidad puede activarse.