El mercado inmobiliario español cerró el primer semestre de 2026 con una caída del 2,6% en el número de compraventas. Un retroceso que, a primera vista, dibuja un sector en retirada.
Pero los datos del INE cuentan otra historia en paralelo. Mientras las grandes plazas —Madrid, Málaga, Alicante, Murcia— acumulan descensos notables, provincias de interior como Teruel o Cuenca registran sus mayores crecimientos en años. El mercado no se enfría de forma uniforme: se fragmenta.
Un semestre en negativo para el conjunto del mercado
El primer semestre de 2026 cerró con 347.464 compraventas, un 2,6% menos que en el mismo periodo del año anterior. Solo hubo un mes en positivo: junio, con un avance del 1,6% interanual y 59.288 operaciones. Un dato que, en apariencia, deja cierto margen para el optimismo.
Los expertos, sin embargo, piden cautela. Francisco Iñareta, de Idealista, advierte de que ese repunte de junio podría responder a factores puntuales ajenos al mercado, y no a un cambio real de tendencia. Habrá que esperar varios meses más para confirmarlo.
El peso de las grandes provincias condiciona el tono general. De las diez principales por volumen de operaciones —que concentran el 55% del mercado—, ocho registran caídas. Eso convierte cualquier lectura optimista del dato agregado en algo, cuanto menos, prematuro.
Por qué se enfría la vivienda en las grandes ciudades
El enfriamiento en los grandes mercados no es casual. Tiene causas concretas que llevan meses acumulándose.
La subida sostenida de precios en los últimos años ha agotado el ahorro disponible de muchas familias. A eso se suma la pérdida de poder adquisitivo provocada por la inflación y el encarecimiento del alquiler, que ha subido un 6,8% hasta alcanzar máximos históricos. Quien destina más renta al alquiler dispone de menos margen para comprar.
El euríbor añadió otra capa de presión. Tras el estallido del conflicto en Irán en febrero, el índice subió seis décimas respecto a los primeros meses del año, encareciendo el coste de las nuevas hipotecas un 10,8%. Para muchas familias, ese salto resultó determinante. Las provincias más afectadas son precisamente las que más habían crecido en ciclos anteriores: Madrid, Alicante, Málaga, Murcia y Baleares, mercados que ya estaban «recalentados» antes de que comenzara el ajuste.
El interior de España, el nuevo polo de actividad inmobiliaria
Mientras las grandes plazas se contraen, el interior del país ofrece una lectura distinta. Teruel lidera el crecimiento con un alza del 27,4% en compraventas durante el primer semestre. Le siguen Cuenca, con un 21,6%, y Ceuta, con un 17,2%.
No son casos aislados. Ciudad Real creció un 9,9%, Ávila un 9,2%, Girona un 9,1%, Albacete un 8,4%, Córdoba un 7,6%, y Álava y Palencia un 7,5% cada una. El fenómeno responde a una lógica geográfica clara: provincias con precios todavía asequibles y con cierto dinamismo demográfico.
Esa asequibilidad relativa es el factor determinante. Donde el precio por metro cuadrado sigue siendo accesible, el ahorro acumulado alcanza para la entrada. Las hipotecas, aunque más caras que hace un año, siguen siendo asumibles. La demanda no desaparece: se desplaza.
Un mapa dividido: 21 provincias en positivo frente a 29 en retroceso
El balance del semestre deja un mapa sin ambigüedades: 21 provincias en positivo y 29 en retroceso. La brecha no es marginal.
Cantabria encabeza las caídas con un -11,4%, seguida de Pontevedra (-10,3%) y Valladolid (-9,5%). También retroceden con fuerza Baleares (-9,2%), Murcia (-8,7%) y Madrid (-7,7%). Entre las grandes provincias, solo Sevilla —con un alza del 4,7%— y Tarragona —con un 1,4%— logran mantenerse en positivo.
El dato de junio introdujo algún matiz: Madrid repuntó un 0,7% ese mes, Valencia subió un 10,6% y Málaga un 3,6%. Iñareta, de Idealista, lo contextualiza: en Madrid, el resto de métricas —oferta creciente, precios tendiendo a la estabilización— siguen apuntando a un mercado en ajuste. Un mes no borra seis.
Lo que revelan estos datos va más allá de una estadística trimestral. El mercado inmobiliario español siempre se ha leído desde las grandes ciudades. Madrid, Barcelona, Valencia: esas eran las referencias. Pero cuando Teruel crece al 27% y Madrid cae al 7,7%, algo más estructural está en juego. Vale la pena preguntarse si lo que estamos viendo es solo un ajuste de ciclo, o el inicio de una redistribución más duradera de dónde quiere —y puede— vivir la gente.