Sonia Díaz lleva más de veinte años trabajando en el sistema fiscal que rodea al ladrillo. Primero desde dentro de la Generalitat Valenciana —llegó a dirigir su Agencia Tributaria—, y ahora como socia de Cuatrecasas. Cuando tomó la palabra ante el centenar de profesionales reunidos en el foro de APROVA, en València, fue directa: al menos el 30% del coste de una vivienda nueva son impuestos.
La sala escuchó. Y la pregunta que quedó flotando era incómoda: si las herramientas para abaratar la vivienda existen y están al alcance de la Administración, ¿qué es lo que falta?
Una carga fiscal que encarece cada ladrillo
Díaz lo desglosó con precisión: el comprador de una vivienda nueva no paga solo el IVA. También carga con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, los tributos que gravan cada fase de la promoción y, antes de todo eso, los costes fiscales acumulados desde la compra del suelo. Todo eso suma. Y según su cálculo, suma al menos el 30%.
El punto de partida importa más de lo que parece. Si el suelo lo vende un empresario, la operación tributa por IVA, que el promotor puede deducirse. Pero si el vendedor es un particular, la compra tributa por Transmisiones Patrimoniales —un impuesto que no es deducible y que se convierte, directamente, en mayor coste del proyecto y, en última instancia, en mayor precio para el comprador final.
La solución que propone Díaz no es una rebaja lineal. Habla de un «traje fiscal a medida»: bonificaciones específicas, revisión de las figuras tributarias que afectan a las promociones y mayor coordinación entre comunidades autónomas. Sin esa coordinación, el mapa fiscal se convierte en un laberinto donde las reglas cambian según el territorio.
Comunitat Valenciana: rebaja fiscal insuficiente en un mapa desigual
La Comunitat Valenciana acaba de reducir el tipo de Transmisiones Patrimoniales del 10% al 9%. La medida fue suficientemente relevante como para que numerosas operaciones se retrasaran hasta el 1 de julio, esperando el cambio. Díaz, sin embargo, no lo celebra sin matices.
A pesar de la rebaja, la comunidad sigue entre las regiones con mayor presión fiscal. El tipo variable del AJD se mantiene en el 1,4%, una cifra que la experta considera cuestionable. «Sería bueno verificar si todas las operaciones deberían tributar por actos jurídicos documentados», planteó.
Cuando hay voluntad política, los instrumentos existen. El real decreto ley, señaló Díaz, es la herramienta adecuada para acometer cambios fiscales urgentes —no hace falta esperar a una reforma legislativa de largo recorrido—. «Es una cuestión de voluntad», repitió. La frase quedó en el aire con más peso que la primera vez.
Vivienda protegida: ¿flexibilizar es rebajar la calidad?
Con un módulo de VPO fijado en 2.400 euros por metro cuadrado, el margen para añadir obligaciones técnicas es estrecho. Cuartos de basuras, plazas de garaje, zonas para bicicletas: cada requisito adicional es un coste que el promotor no puede repercutir en el precio de venta. Cuando los números no cuadran, la promoción no se construye.
José Vicente Espí, del Grupo Bertolín, defendió que existen exigencias revisables sin perder calidad y planteó la pregunta que incomoda: «¿Cuál es la alternativa? ¿Que esas familias sigan compartiendo vivienda o viviendo en edificios de los años 60?».
Ana Hernández, de Domio Habitat, añadió otra arista. Subir el módulo no resuelve nada: «Ya hay mucha gente que con 2.400 euros se queda fuera». Elevar el precio máximo de la VPO excluye a más familias, no las incluye. Hernández también señaló que algunos estándares aplicados en España proceden de normativas europeas pensadas para otros climas —los sistemas de ventilación mecánica son un ejemplo claro: en un país donde se ventila abriendo ventanas, su obligatoriedad puede no responder a ninguna necesidad real.
Industrialización: construir más rápido sin renunciar a la calidad
Rodolfo Godínez, del Grupo Avintia, fue directo al desmontar el prejuicio más extendido sobre la construcción industrializada. «Una vivienda industrializada no es una vivienda barata ni mal hecha; lo que busca es eficiencia.» Su empresa ya ha producido cerca de 4.000 viviendas con este modelo.
El sobrecoste inicial existe, pero se reduce cuando el proyecto se diseña desde el principio con metodología industrializada: el incremento apenas alcanza el 4%. A cambio, el promotor gana estabilidad frente a las fluctuaciones del precio de los materiales y reduce su dependencia de mano de obra cualificada, cada vez más escasa.
Para que el modelo se extienda hacen falta dos condiciones que aún no se han dado: cambios normativos y nuevas fórmulas de financiación. La banca tradicional no suele cubrir la inversión inicial que requiere este sistema. Sin financiación, la industrialización queda reservada a quienes ya tienen capacidad propia para asumirla.
Burocracia y financiación: las otras paredes del laberinto
Las licencias tardan. Y ese tiempo tiene un precio. Espí lo resumió sin rodeos: «La mayoría de proyectos acaba muriendo o teniendo que reestudiarse» cuando los plazos administrativos se alargan. Los intereses se acumulan, los costes crecen y la viabilidad se erosiona antes de poner el primer ladrillo.
Los compradores también cargan con sus propias barreras: para acceder a una hipoteca sobre una vivienda nueva deben adelantar aproximadamente el 20% del precio, porque los bancos no financian lo que aún no existe. Para muchas familias, ese adelanto es simplemente inasumible.
Los promotores viven una contradicción similar. Las entidades financieras exigen que la obra haya comenzado para conceder financiación, pero las constructoras necesitan cobrar antes de empezar. El círculo no se cierra solo. A esto se suma la presión estructural sobre los costes: la escasez de suelo limita la oferta, la falta de mano de obra cualificada encarece la ejecución y la entrada en vigor del arancel verde vinculado al carbono apunta a nuevas subidas en los próximos años. El problema no se resuelve con una sola palanca.
Quizás la pregunta más incómoda del foro no fue la que formuló Díaz, sino la que subyacía en cada intervención: si los diagnósticos son compartidos, si las soluciones están identificadas y si los instrumentos legales existen, ¿qué explica la inacción? La respuesta que más veces se repitió en la sala fue también la más sencilla. Y la más difícil de aceptar: voluntad política.